Comment Investir dans l’Immobilier et Générer des Revenus Locatifs

Vous voulez investir dans l’immobilier et générer des revenus locatifs ? Nous allons vous guider pas à pas à travers les différentes approches, et ce que vous devez impérativement savoir pour réussir.

Les revenus locatifs sont des revenus obtenus en faisant de la location immobilière. Pour cela, il faut donc réaliser des investissements locatifs. Pour commencer à générer ce type de revenus, il vous faudra d’abord choisir entre l’investissement en location meublée et l’investissement dans une location vide. Il y’a ensuite plusieurs choses à savoir (en terme de fiscalité par exemple), et des astuces qui feront la différence. Alors c’est parti.

1. La location meublée

Il s’agit d’investissement qui passe par l’acquisition de logement meublé. Parmi les choix possibles, il y a la location meublée de résidence gérée. Cette dernière doit être en mesure de proposer des services aux locataires. Parmi les services proposés, il y a le ménage, la conciergerie, etc. Il s’agit en fait d’un logement qui répond à une partie des besoins des locataires. La location se fait soit en courte durée, soit dans le cadre d’un long séjour.

Les personnes cibles sont souvent les personnes âgées, les personnes à mobilité réduite, les vacanciers, etc. Le loyer perçu par ce type d’investissement sera le revenu locatif. Ce système permet aux investisseurs d’accéder à une fiscalité avantageuse. La raison est très simple. Les revenus sont imposés suivant le BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. Suite à cela, la fiscalité est réduite comparée aux logements locatifs vides.

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Le taux d’intérêt d’un logement meublé à résidence gérée est élevé.  Autres avantages de ce système, c’est la gestion locative. L’investisseur passe par une agence immobilière ou un exploitant lors de son investissement. Le bail est d’environ 9 ans. Ce sera l’agence ou l’exploitant qui se charge de tout (la recherche de locataire, l’encaissement des gains, l’entretien du logement, etc.).

2. Le coliving

Il y a également une autre forme de location meublée en résidence gérée. Il s’agit du coliving. C’est un tout nouveau concept qui a vu le jour dans le monde de l’immobilier vers 2018 et 2019. Ce système est inspiré du coworking et vise les clients en mouvement comme les étudiants, les vacanciers, les divorcés, les expatriés, etc. Si la location meublée en résidence gérée est meublée en partie pour répondre aux besoins des locataires, le coliving est totalement meublé. Il s’agit en quelque sorte de résidence de luxe. Le logement comprend diverses pièces individuelles et des pièces communes. La location se fait à plusieurs.

En plus des pièces meublées, le coliving propose des services gratuits comme des cours de sports, etc. Ce concept de l’immobilier est aussi soumis à un régime fiscal avantageux. Pour l’instant, ce sont les startups et les entreprises qui investissent dans ce genre de projet. Mais vu le potentiel du coliving, des particuliers s’y mettent aussi pour gagner un revenu locatif élevé par mois. La durée de la location est à court terme. Cela tourne entre un mois et un an.

3. Investissement dans plusieurs logements

Outre la location meublée, il est aussi possible de générer des revenus locatifs en investissant dans plusieurs logements. C’est le cas d’un immeuble par exemple. Cette solution est toujours avantageuse, même dans le cadre d’une location à vide. L’avantage, c’est que l’offre et la demande augmentent chaque année. Vous pouvez facilement trouver des immeubles en vente sur des sites divers. Vous pouvez ensuite louer en passant par des plateformes comme AirBnB par exemple.

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Plus il y a d’appartements à louer dans l’immeuble, plus vous multipliez vos revenus locatifs. Pour l’investissement, il est possible de faire un emprunt à la banque par exemple. Autres avantages de ce type de revenus locatifs, c’est la copropriété. Étant donné que vous êtes l’investisseur principal et l’unique investisseur d’ailleurs, vous n’aurez donc aucune copropriété à gérer.

Il y a aussi le principe de colocation. Via ce principe, vous pouvez louer plusieurs pièces que vous n’utilisez pas dans votre logement par exemple. Vous pouvez les aménager pour les transformer en sources de revenus locatifs. Parmi les pièces que vous pouvez aménager et louer, il y a par exemple votre garage. Il y a aussi le débarras, l’abri dans votre jardin, ou même les chambres de vos enfants qui sont parties à l’université. Bref, les solutions sont nombreuses. Il est possible de publier des annonces sur la location, en passant par diverses plateformes comme Leboncoin, AirBnb, et autres.

4. La location à vide

La location à vide est un revenu locatif traditionnel. L’investissement dans la location à vide doit commencer par la recherche d’un bien décent. Il faut un logement qui répond à des critères de sécurité et de confort. Le logement doit également avoir une surface moyenne afin de permettre à tout type de locataire de le louer. La surface doit être de 9m2 au minimum. Le logement doit aussi disposer d’équipements nécessaires au quotidien comme le chauffage ou les installations sanitaires par exemple. Il faut également un logement habitable de suite et non un logement qui demande encore des travaux.

La location à vide peut se faire en passant par une agence ou un site de location. Cela peut aussi se faire de particulier à particulier. Pour ce dernier, il faut que le bailleur, donc, l’investisseur, respecte l’Indice de Référence des Loyers ou IRL. Il doit imposer un prix qui entre dans le cadre du marché locatif actuel. Pour ce faire, il doit analyser le prix moyen des logements locatifs à vide avant de lancer son annonce.

Pour ce qui est du contrat, il est à la charge de l’agence ou le site si vous passez par une de ses solutions pour trouver votre locataire. Si vous louez par vos propres moyens, vous devez proposer un contrat de bail de 3 ans au minimum. Si toutefois, l’investisseur, donc vous, est une personne morale, le contrat est d’au moins 6 ans. Quand le contrat arrive à son terme, il est possible de le mettre à jour et de renouveler le bail. Dans le cas où vous souhaitez mettre fin à la location, vous êtes obligé de justifier le motif. Si c’est le locataire qui met fin au bail, il doit respecter un préavis.

Location à vide ou location meublée ?

Les revenus locatifs, provenant d’une location à vide, sont imposés aux revenus fonciers. Il peut s’agir d’un régime microfoncier si les gains sont inférieurs à 15 000 € par an. Il peut s’agir d’un régime réel si vous touchez un revenu locatif supérieur à ce montant. Pour un revenu locatif à régime microfoncier, le bailleur ne peut encaisser qu’environ 70 % des gains. La location meublée est plus avantageuse, étant donné qu’elle entre dans un régime fiscal particulier. Cette location adopte le statut de LMNP. Les gains obtenus sont donc de catégorie BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. Suite à cela, ils ne sont pas imposés à un régime confiscatoire des revenus fonciers. Le mode d’imposition est aussi au choix.

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Vous pouvez opter pour un régime microfoncier si vous percevez un loyer en dessous de 70 000 € par mois. Vous pouvez également choisir un régime forfaitaire avec un abattement de 50 %. Vous pouvez également opter pour un régime réel. Dans ce cas-là, vos charges seront déduites de vos gains.

5. Les régimes fiscaux en détail

L’investissement dans la location à vide, ou plutôt les gains, sont soumis à deux régimes fiscaux. Pour le régime microfoncier, vous devez déclarer vos revenus perçus suite à la location. Le calcul réalisé par le fisc comprendra un abattement de 30 % en général. Les revenus qui seront imposés seront les 70 % de vos gains. Le régime réel consiste à déduire des gains, les charges diverses comme les travaux par exemple. Ensuite, ce sera le reste, donc, les gains réels, qui seront impactés par l’impôt. Dans le cadre de ce régime, deux choses sont à déclarer aux fiscs. Il y a les revenus locatifs perçus et les charges réalisés.

Les gains subiront par la suite deux sortes de fiscalités. Il y a les prélèvements sociaux ainsi que l’impôt sur le revenu. Le calcul des deux se fera suivant les loyers imposables. Pour les impôts sociaux, le taux est de 17,2 %. Pour l’impôt sur le revenu, il varie entre 0 % et 45 %. Il est possible d’utiliser un outil en ligne pour calculer les impôts sur vos revenus locatifs dans le cadre d’un logement vide. Il est aussi possible de déclarer vos gains en ligne.

Dans ce cas-là, vous devez remplir la case 4BE si vous avez opté pour un régime microfoncier. Vous serez assujetti à un abattement de 30 % avant le calcul de vos impôts. Si vous avez choisi le régime réel, vous devez déclarer vos impôts via la déclaration 2044. Dessus, vous pouvez renseigner vos gains et vos charges.

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Pour la location meublée, vos revenus locatifs seront imposés suivant le BIC. Dans le cas d’un revenu de moins de 70 000 €, il est possible d’opter pour un régime forfaitaire. Ce régime permet de fixer un montant de charge déductible de manière forfaitaire. L’abattement est fixé à 50 %. La déclaration peut se faire en ligne. Vous devez déclarer les montants perçus en passant par la déclaration n°2042-C-PRO. L’abattement sera calculé par l’administration fiscale directement.

Il est conseillé d’opter pour un régime réel, si les charges sont inférieures à 50 % des gains. À noter que c’est également le régime que vous devez adopter si vos gains sont supérieurs à 70 000 € par mois. Ce que vous devez savoir, c’est que votre logement locatif de type meublé aura un statut LMP. Pour adopter ce statut par contre, vous devez avoir un bien immobilier meublé, loué, qui vous permet de toucher des revenus locatifs de plus de 23 000 € par an.

Le statut LMP apporte divers avantages en plus de la fiscalisation. Cela permet d’avoir une imputation des déficits. C’est-à-dire que les gains peuvent être imputés sur d’autres revenus étant donné que le statut est en quelque sorte un statut professionnel. De plus, vous serez exonéré de l’IFI. L’IFI est l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Vu que votre logement locatif entrera dans le cadre d’un bien professionnel, vous n’aurez pas à payer cet impôt.

6. Astuces pour bien investir dans la location immobilière

La location immobilière est un secteur ancien, mais qui rapporte beaucoup. En plus, le revenu locatif est un revenu passif. Il y a donc beaucoup de la concurrence dans ce secteur. Il y a toutefois des astuces que vous pouvez adopter pour bien investir dans ce secteur.

a. Choisir une zone géographique à fort potentiel

La première stratégie à adopter, c’est de sélectionner intelligemment la zone géographique où le bien immobilier se trouve. L’idéal, c’est de trouver une ville dont la croissance démographique est toujours en hausse. C’est le cas des communes dotées de diverses infrastructures essentielles et modernes comme les centres commerciaux par exemple. Il faut également vérifier les avantages que le logement propose pour le locataire. Est-ce que le logement est proche d’établissements scolaires par exemple ?

b. Étudier le marché de l’immobilier dans le secteur

Vous devez par la suite réaliser une étude du marché de l’immobilier. Pour ce faire, vous devez vérifier les annonces proposées dans le quartier choisi. Vous devez entretemps analyser le tarif proposé pour la location. Cela vous permettra de choisir un prix intéressant pour les locataires. Grâce à cela, vous pouvez louer facilement votre bien immobilier.

c. L’investissement

Quand on parle de revenus locatifs, on parle d’investissement immobilier. Vous devez devenir investisseur. Pour un investissement rentable, vous devez songer aux gains, mais surtout aux risques. Vous ne devez donc pas vous ruer vers des offres alléchantes. Vous devez analyser le potentiel du logement avant d’investir dedans. Et si vous passez par un emprunt pour acheter votre bien, pensez aux mensualités. Il faut que le revenu locatif puisse couvrir vos mensualités et vos besoins divers.

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Un bon investisseur, c’est aussi une personne qui sait diversifier ses investissements. Cela permet de prévenir des problèmes comme des travaux, des loyers impayés, etc. Le mieux, c’est de soit investir dans plusieurs biens immobiliers à forts potentiels, soit investir à la fois dans la location immobilière et dans la bourse par exemple.

d. La défiscalisation

La défiscalisation immobilière consiste à acheter ou à construire un bien immobilier pour le louer par la suite. Ce concept permet d’obtenir divers avantages dans la location immobilière. Mais l’avantage principal, c’est la réduction d’impôts. Cette réduction aura lieu pendant toute la durée du bail. Après le contrat de bail, vous pouvez soit vendre votre bien, soit le louer de nouveau, soit l’investir dans un autre projet.

Pour la défiscalisation, vous pouvez vous occuper de certaines charges ou de certains frais afin de réduire vos impôts. Vous pouvez par exemple réaliser des réparations et des travaux. Vous pouvez également proposer des primes d’assurances à vos locataires. Vous pouvez aussi proposer des provisions, etc. Il y a également la charge récupérable. Il s’agit de charge que vos locataires vous paieront plus tard.

e. Passer par un promoteur

Quand on loue un bien immobilier, il faut trouver des locataires. Il faut des locataires fiables. Ces derniers doivent être capables de payer le loyer. Il faut également avoir une garantie comme quoi ils n’endommageront pas le logement. Pour ce faire, il faut demander des justificatifs tout d’abord pour s’assurer du paiement du loyer. Il faut également s’informer sur les autres logements que les locataires ont loués auparavant pour voir dans quel état ils les ont laissés. Il est cependant délicat de réaliser ce genre d’enquête et de demander des justificatifs. Pour trouver de bons locataires, il est préférable de passer par une agence immobilière ou un promoteur.

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Mais il faut également savoir choisir son promoteur. Il vous en faut un qui respecte les normes sur le taux imposé. Il vous en faut un également qui a une bonne réputation, qui a pu trouver plusieurs locataires à ses clients. Le mieux, c’est également un promoteur qui s’occupe de tout, comme les démarches administratives par exemple.

f. Pensez à la gestion locative

La gestion locative c’est quoi ? En fait, c’est un système composé de diverses stratégies, analyses et études, qui visent à optimiser le rendement de votre bien immobilier. Ce système est géré par une agence, des syndics ou un notaire par exemple. À noter qu’il est possible de déduire les honoraires pour la gestion locative en utilisant les revenus fonciers.

g. N’oubliez pas la garantie

Une location immobilière peut être protégée par une garantie. Il s’agit d’une assurance pour le bailleur, donc vous. Elle permet de pallier les risques possibles provenant du locataire comme un impayé par exemple. Il y a deux sortes de garantie locative. Il y a la caution dite simple et la caution dite solidaire. Quand vous demandez une garantie, le locataire doit vous présenter son garant. Ce dernier pourra par la suite être tenu responsable des impayés ou autres. Concernant les formes de garanties locatives, la première vise à se faire dédommager d’un impayé.

Cela peut se faire via la saisie et la vente des biens du locataire. La seconde consiste à proposer un terrain d’entente via une discussion. Pour cette garantie, le bailleur doit tout d’abord trouver des solutions avec le locataire. Si ce dernier n’assure pas ses responsabilités,  le bailleur peut se tourner vers le garant pour avoir son dû ainsi qu’un dédommagement.

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